Viabiliser un terrain est la première étape avant de construire sa maison. Cela consiste à le raccorder à la voirie, ainsi qu’aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement, etc. Cette procédure ne concerne que les propriétaires de terrain diffus. Si vous achetez dans un lotissement, votre parcelle sera déjà aménagée.
Découvrez plus en détail ce qu’est la viabilisation d’un terrain, ses étapes de réalisation et à qui elle incombe.
Viabiliser un terrain : de quoi parle-t-on ?
Si aucun texte de loi ne définit la viabilisation d’un terrain, la jurisprudence apporte des éléments de réponse. Un terrain viabilisé est celui sur lequel on pourrait édifier une maison habitable.
Plus précisément, une parcelle viabilisée est au minimum raccordée ou raccordable à la voirie, à l’eau potable et à l’électricité. Cette nuance fait, qu’en droit, un terrain viabilisé n’est pas forcément équipé des branchements de raccordement.
De ce fait, tout terrain constructible n’est pas forcément viabilisé et tout terrain viabilisé n’est pas forcément constructible ! Ces deux notions sont indépendantes, et si vous souhaitez savoir si une parcelle est constructible et/ou « viabilisable », et à quel coût, il convient donc de consulter l’administration locale en charge de l’urbanisme.
Envisager la viabilisation d’un terrain : les documents à consulter
Pour viabiliser un terrain, on se penche souvent sur trois documents relatifs à la parcelle.
1. PLU, POS, carte communale et RNU
Votre recherche d’un terrain à bâtir vous amène à consulter les documents d’urbanisme des communes, et avec eux, à toucher du doigt le jargon de l’administration.
Pour faire simple, disons que :
- les petites communes ont une carte communale ;
- les agglomérations ont un Plan Local d’Urbanisme (PLU ou PLUi) ;
- celles qui n’ont ni l’une, ni l’autre, dépendent du Règlement National d’Urbanisme (RNU) ;
- si la mairie vous parle d’un Plan d’Occupation des Sols (POS), sachez que cette notion est souvent obsolète, les PLU ayant majoritairement remplacé les POS.
Ces différents documents définissent les règles de construction, et indiquent aussi l’état d’équipement du secteur du terrain et les projets d’urbanisme le concernant.
2. Le certificat d’urbanisme opérationnel
Même sans être propriétaire du terrain, vous pouvez solliciter un certificat d’urbanisme opérationnel. Cette démarche est gratuite et l’administration consultée doit vous répondre dans un délai de 2 mois maximum.
Ce document va vous éclairer sur la faisabilité de votre projet de maison. Vous saurez si le terrain est constructible et quelles sont les règles d’urbanisme qui y sont applicables. Vous apprendrez, en plus, si les équipements publics (eau et électricité) sont existants ou prévus.
3. L’étude de sol
L’étude de sol vous est fournie dans le dossier vendeur. Réalisée par un géotechnicien, elle vous informe notamment sur la nature du sous-sol. Elle est évidemment nécessaire pour édifier un bâtiment, mais permet aussi d’évaluer les possibilités de raccordement aux équipements publics : enterrés ou hors sol. Le coût et l’esthétique ne seront pas les mêmes.
Vers un terrain viabilisé : le point de l’accès à la voirie
Première condition pour qu’un terrain soit viabilisé : il doit être raccordé à la voirie. Autrement dit, vous devez avoir un accès à la route ou à la rue. Cet accès doit être carrossable : non seulement pour vous, mais aussi pour le constructeur qui y fera passer ses engins de chantier et pour les services d’urgence (pompiers, SAMU, police, etc.) qui doivent pouvoir intervenir.
Si ce point est souvent simple pour un terrain en bord de voirie, il peut devenir plus délicat pour les parcelles enclavées, celles situées au fond (souvent appelées « lot arrière », ou encore si vous achetez un terrain diffus sans accès direct. Il vous faudra alors négocier une servitude de passage avec les propriétaires chez qui vous devrez passer. Pas d’inquiétude : la situation est juridiquement bien encadrée. Reste à bien border les aspects liés à l’entretien dudit chemin sur le long terme.
Avant de viabiliser un terrain : quid de l’accès aux raccordements
Après l’accès à la voirie, vient l’accès aux équipements publics de base : l’eau et l’électricité.
Les raccordements aux réseaux d’eau
Il y a 3 types de raccordements à l’eau :
- au réseau d’eau potable ;
- au réseau des eaux usées ;
- au réseau des eaux pluviales.
Il n’y a pas de règle nationale, chaque commune ayant son propre plan d’urbanisme (voir plus haut).
Pour raccorder votre terrain au réseau d’eau potable, contactez la mairie qui vous indiquera qui gère le réseau. Sous conditions, il est possible de perforer pour se raccorder et d’extraire son eau.
Vous avez de l’eau ? Maintenant, il faut pouvoir l’évacuer. Certaines communes n’ont encore qu’un réseau unique qui accueille les eaux usées (celles qui sortent de l’évier, de la douche ou du lave-linge) et les eaux pluviales qui sont récupérées par les gouttières des toitures.
Mais de plus en plus, les collectivités divisent le circuit. En conséquence, il vous faudra dupliquer les tabourets de raccordement : un pour les eaux usées, un pour les eaux pluviales. Encore une fois, c’est la mairie qui vous indiquera les prestataires.
S’il n’existe pas de tout-à-l’égout, vous devrez construire une fosse septique ou concevoir un système d’épuration conforme.
Le raccordement électrique
Dans 95 % des cas, c’est Enedis qui se charge de connecter les terrains au réseau public électrique. Il suffit de faire la demande et d’y annexer tous les documents demandés. Comptez de 2 à 6 mois de délai, selon la proximité du réseau.
Les raccordements gaz, téléphone, fibre optique
Ces raccordements sont optionnels. Prévoyez de 2 à 6 mois entre votre demande et l’achèvement des raccordements. Il faut donc y penser en amont.
Les raccordements et les équipements publics hors zone urbaine
Si le secteur où vous faites construire n’est pas encore équipé de réseaux publics eau et électricité, les délais et les factures risquent de grandir.
Le permis de construire précise les conditions de raccordement et l’extension des réseaux. Sachez que vous pouvez être amené à financer ces travaux, bien que situés sur des emprises publiques, dans la limite de 100 m.
Viabiliser un terrain : combien ça coûte ?
Le coût de viabilisation d’un terrain dépend de sa position géographique. Chaque mètre de raccordement à un prix.
Pour le passage, calculez le coût pour rendre carrossable un chemin de 3 mètres de large. Même si votre terrain est en bordure de voirie, vous pouvez être amené à construire un pont pour passer au-dessus d’un fossé et atteindre votre maison individuelle.
Les connexions aux réseaux publics, si elles sont simples, coûtent environ (les tarifs sont donnés sur une moyenne nationale et peuvent varier selon votre région, votre prestataire et les complexités de votre terrain) :
- eau : pour la pose du compteur et les travaux sur votre terrain, comptez de 800 à 1 500 €, plus environ 50 € par mètre au-delà de 10 m ;
- assainissement (eaux usées + eaux pluviales) : tout dépend du nombre de tabourets que vous devrez installer, calculez 1 500 € par mètre. Vous aurez aussi à payer une taxe communale. Pour une fosse septique, comptez 5 000 € (pour une fosse associée à un système d’épandage) ;
- électricité : selon la puissance, de 2 000 à 2 500 €, + 200 €/m s’il faut tirer plus de 30 m de câbles ;
- gaz : de 400 à 1 000 € selon la distance et le type de raccordement ;
- téléphone et fibre optique : tout dépend de l’opérateur et du contrat. Parfois gratuit, ce raccordement peut coûter jusqu’à 300 € + 5 €/m.
Enfin, ne négligez pas le coût en temps : entre les demandes et la viabilisation concrète du terrain, comptez 6 mois.
Et qui se charge de viabiliser un terrain ?
C’est au pétitionnaire (donc vous) qu’il incombe de faire les demandes, les travaux et d’en supporter les frais. Vous devrez passer par les sociétés gestionnaires des réseaux de votre commune.
